十大前瞻指路2025年加拿大楼市，华人该如何投资？

乐群活在枫叶国

万万没想到，00后整顿完职场，又把目光投向了房产市场。
4 U$ Z8 I  T. c9 P《麦克林》杂志（Maclean‘s）日前（30日）发布了《2025年房产市场的十大前瞻》，其中透露超过半数的18至24岁的无房加拿大人计划在五年内买房。
目前，加拿大18-34岁的有房一族只占这一群体的26%。可以想见，明年00后将成为活跃加拿大房产市场的新鲜血液。
前瞻一：多伦多公寓将暴跌
& C0 A. W( ]" y! [6 Z疫情结束初期，多伦多的公寓价格一度反超了温哥华，但很快就停滞不前。
4 M  K2 E4 _' I- j0 @# U' c0 a; j2024 年上半年，受高利率的影响，多伦多新建公寓的销售量同比下降 57%，这是自 1997 年以来最大的降幅。如今，公寓挂牌量已远超近期的平均水平，但销售量仍然很低。
* X7 O: v" q1 m1 m" B" z. m% Z" A道明银行（TD）预测，明年，多伦多的公寓价格将持续下跌，然后在年底前小幅回升。这对于潜在的购房者来说也许是一件好事，但暴跌预言会吓坏公寓投资者，而他们往往占预售量的七成。如此一来，公寓开工量将大幅下降，长远来看，公寓可能变成短缺资源，从而再次拉高价格。
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" F0 ?  j; D1 f3 ?. X& Y. D: b前瞻二：BC炒房税斩断投资客暴富梦
从2025年1月1日起，BC居民（或实体）若持有房产730天内转卖，获益将需要纳税。其中，持有不超过365天的卖家按获利的20%征税，税率在两年内阶梯降至0。
. `1 O* W  Q) i. z9 G2 h根据省府网站信息，该法规也适用于楼花，但持有人工作调动、死亡和离婚等情况除外。
这对炒房客来说显然是一个坏消息，想快速入手出手赚差价或者囤积居奇是不可能了。短期内部分退出挂牌的房产可能转租赁，增加租赁房源的供给。
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+ |4 D4 O2 G0 f前瞻三：利率将继续下降吸引刚需买家入场
今年下半年，随着加拿大央行开始阶段性降息，冰封了一段时间的温哥华房产市场也逐渐有了复苏迹象。
. [- w- K" r8 o7 K明年央行继续降息已经基本是金融行业的共识，随着利率下降，将有更多买家将涌入市场。
4 F# d  f2 H6 ^同时，政府已将首付低于 20% 的抵押贷款的借款上限从$100 万元提高到$150万元。政府还将部分抵押贷款的最高摊销期从25年延长至30 年。放宽贷款规则让更多刚需卖家能够更好地借贷，有了买房的底气。
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前瞻四：美资公司重金投喂租房市场，烂尾楼？不存在的
: @5 n# f! H, s  i' \! J近两年，飞涨的房价、暴涨的租金以及无力负担这两者的不断增长的人口，导致了加区对专用租赁房屋的巨大需求。
老美从危机中看到了商机。全球最大的私募股权公司黑石集团于5 月以$35亿美元收购了加拿大租赁专用公寓的投资公司Tricon。
- ]. F; _9 T1 s1 }与此同时，总部位于德克萨斯州的开发商 Hines LLP 计划投资高达 $20 亿的土地，在多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等城市建造大型6到8层公寓楼。该公司还对恢复过去几年因高利率和高建筑成本而烂尾的项目感兴趣。
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前瞻五：20余万建筑工人缺口，特鲁多画饼失败
; }' i; x" ^0 R8 O9 E$ v% N2024年4月，特鲁多政府宣布计划到2031年建近390万套住房以应对住房危机。然而，一个不容忽视的事实宣告了他画饼失败——未来十年，将有263,000 名建筑工人退休。
" z* A* r, k0 c3 k/ y同时，在过去十年，加拿大只有约 2% 的新移民拥有建筑行业相关资质。加之年轻的加拿大人更倾向于从事白领工作，这一人力资源上的缺口很难弥补。



/ i6 n. j0 {8 `  d. s; t前瞻六：原住民土地优势助力政府解决住房危机
在2025年，原住民社区将成为经济适用房建设的引领者。在温哥华Kitsilano 社区斯阔米什原住民（Squamish）土地上兴建的、由11座塔楼群组成、可容纳6000户的项目Sen̓áḵw是一个很好的经济适用房项目（The Attainable Housing Initiative）案例，前三座塔楼预计明年完工。
; q, i: H0 n5 x6 m! c据了解，BC 的经济适用房项目将从春季开始提供2,600套住房，并提供40%的补贴。此外，在草原省份，南方酋长组织将代表33个阿尼希那比（Anishinaabe）和达科他(Dakota)部落，于温尼伯市中心开发一栋住宅塔楼。
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前瞻七：00后和Z世代想买房
近日，《环球邮报》援引加拿大帝国商业银行（CIBC）一项民意调查表示，偿还债务是加拿大人迈向2025年的首要财务重点，其中28%的受访者表示由于生活成本、日常开支超过收入等原因导致在过去的12个月内负债增加。
. H+ ?$ y/ _0 y& H尽管如此，更多的00后还是萌生了买房的念头。
丰业银行（Scotiabank ）的一项全国性民意调查显示，超过一半的 18 至 34 岁无房加拿大人计划在未来五年内某个时候买房，目前只有 26% 的 18 至 34 岁人群拥有房屋。而 2021 年这一比例为 47%，35% 的人与家人同住。
利率的下调、相对简便的抵押贷款申请办法和工资上涨，让00后一改过去几年的观望态度，跃跃欲试。
9 G( s+ _6 {! V  _今年底，房产市场已有回暖迹象，明年00后将成为促动市场蓬勃的重要力量，相信其中也不会少了华人身影。
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9 o% |+ y5 n0 G2 Z& c0 ~9 `前瞻八：借贷违约潮即将来临，捡漏有戏
2025 年，超过100万户家庭将面临高利率的抵押贷款续期。银行对此做好了准备，已拨出超过$45亿的信贷损失准备金。
加拿大家庭已经是世界上负债最多的家庭之一，随着违约率上升，银行可能需要储备更多资本，从而引发信贷紧缩，使借贷变得更加困难。
; `- J. d. F* e' k) ]) C( m0 S5 R1 v不过，这一困境主要是针对现有的房贷持有人，对新入市的买家来说，他们一方面可以享受利率下降的红利，另一方面还大有希望在为负债抛售房产的卖家手里捡漏，这一点可能在贷款压力较大的城市温哥华、多伦多等表现得更加明显。

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7 R$ ?9 G5 n2 U( G' J" V% s! f前瞻九：埃德蒙顿建独立屋，最快一天获批
- _! @& [, e& o& J: p. P: x1 B' t埃德蒙顿将成为加拿大第一个使用人工智能进行建筑许可审批的城市。
2025 年，它将推出自动审核计划，允许建筑商在线申请独立式和半独立式住宅的许可，并在同一天获得批准。
* U1 |1 s1 ]" n% c# w2 {9 h该计划旨在促进埃德蒙顿的建筑业，该行业一直在努力跟上该市人口激增的步伐——过去五年来，该市人口增长了 12%，达到110 万。

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1 L8 G/ l3 s) e$ m+ d% t" p前瞻十：博励治政府将为新房减税
. P, O, j8 f5 h+ g6 o! r1 \明年如果能在大选中获胜，保守党党魁博励治（Pierre Poilievre）计划免除价格低于$100万的新建住房的GST（商品及服务税），也包括新建出租住宅项目。
, G# O) ?" \- K' H- k3 m虽然最终租户不会直接支付GST，但开发商和投资者通常需要在新建出租住宅的过程中支付这笔税费，因为这类建筑仍被视为商业行为。
' |9 t- X$ j! g" p通过减免GST，博励治的计划旨在降低开发商和投资者的成本，从而鼓励更多出租住宅的建设。
5 s: t, L; ?0 @! K" h1 z. i但《麦克林》杂志也指出，为了支付这笔费用，博励治将取消特鲁多政府的住房加速基金（Housing Accelerator Fund）和加拿大住房基础建设基金（ the Canada Housing Infrastructure Fund）。最直接的影响之一可能是近几年流行的“一改多”可能会因为缺乏资金支持而被削弱。
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加拿大楼市的2025年是不缺想象力的一年，而机会总是留给有准备的人。